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작성일 : 13-04-15 12:16
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리모델링 할까말까…'용적률 기준이 열쇠'
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글쓴이 :
우리114
 조회 : 1,551
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4.1부동산대책에서 '수직증축' 리모델링 허용안이 나왔습니다.
리모델링은 재건축보다 쉽고 장점이 많아 관심도도 높습니다.
재건축은 아파트 연한이 30~40년을 채워야하지만 리모델링 조건은 15년 이상이면 됩니다.
공사기간도 재건축은 3~4년 걸리지만 리모델링은 2~3년입니다.
무엇보다 내가 살던 집 주변 상권 또 편의시설들이 그대로 갖춰진 상태에서
'헌집주고 새집을 얻는다'는게 가장 큰 장점일 겁니다.
수직증축 리모델링의 최우선 조건은 안전성입니다.
아파트 상태마다 다르겠지만 일단 기술적으로는 3~4층 더 올리는데는 거의 문제가 없다는게
일반적인 견해입니다. 우리 건설 업체들은 10층 이상 아파트를 그대로 들어올린채 지하주차장도 파고 벽식 구조에서 옹벽의 방향을 90도로 바꾸는 것까지 가능합니다.
하지만 안전문제를 떠나 모든 아파트들에 수직증축 리모델링을 허용할 수는 없습니다.
서울내 아파트 단지들이 리모델링으로 각각 수백세대씩 늘어난다고 상상해보면 극심한 인구 과밀화로 많은 문제를 낳을 수 있습니다. 작게는 교통체증, 학교-병원 수요 문제부터 크게는 지역 균형 발전을 크게 저해하겠지요.
그런 이유로 지방자치단체별로 각각 용적률 제한이라는 걸 적용하는 겁니다.
용적률이란 쉽게 말해 땅 넓이에 대한 건물 면적 비율입니다.
아파트는 단지 전체 면적에 대한 아파트 내 면적 비율로 땅이 좁으면 층수를 많이 올릴 수 없습니다.
용적률이 낮은 아파트 단지는 동사이 간격이 넓거나 단지내 공원 등 여유공간이 있다는 얘기일테니 다닥다닥 붙어있는 것보다 아무래도 쾌적해 살기좋겠고 그 경우 집값도 좀 비쌀 수 있을 겁니다.
며칠전 한 언론에서 리모델링시 전국 일괄 용적률 300% 정부안이 유력하다고 보도했는데 국토교통부가 오보라며 곧바로 해명자료를 내놨습니다.
300%면 100㎡의 땅에 층면적 50㎡짜리 6층 건물을 지을 수 있는 겁니다.
(지하층이랑 지상주차장은 용적률에서 빠지니 아마 8~9층도 되겠죠)
가뜩이나 과밀화된 서울시내에서 일괄 300%라면 대단한 건데 정말 그 정도 용적률이 주어질까요?
국토계획법에선 일반주거지역 1~3종의 용적률 상한이 각각 200%,250%,300%으로 정해져 있는데 서울시의 경우엔 따로 조례를 만들어 150%,200%,250%로 제한하고 있을 정도입니다.
수직 증축 리모델링이 가능해지면서 가장 큰 관심은 가구당 면적이 얼마나 늘어나고, 늘어난 가구가운데 몇 집을 일반 분양할 수 있느냐입니다. 자기 돈을 조금만 들이고 싶을테니까요.
재건축의 경우 일반 분양이 크게 늘어나기 때문에 '초과이익환수제'라는 제도를 두었습니다.
쉽게 말해 '공짜는 없다'인데 기존 주민들도 돈을 반드시 어느정도 내야 새 집을 준다는 겁니다.
이런 의미에서 본다면 정부는 리모델링에서도 재건축과 형평성을 고려해서 용적률을 조정하고 리모델링시 총면적비율과 일반분양비율을 현재와 비슷한 수준에서 제한할 것입니다.
리모델링을 하기 위해선 주민 80%의 동의가 필요합니다.
역시 용적률 허용 조건이 어느 정도 나오느냐에 따라 수익성이 결정될 것이고
얼마나 많은 아파트들이 리모델링에 뛰어들 지도 가늠할 수 있을 것입니다.
정부에서 리모델링 기준 마련을 위한 TF를 짜고 상반기 안에 그 세부안을 내놓겠다고 했으니 좀 더 기다려봐야겠습니다.
<펀글 SBS>
-부동산교환 우리114-
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