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작성일 : 13-01-07 18:50
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부동산 불황의 시대 “교환”이 돌파구다!
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글쓴이 :
우리114
 조회 : 1,856
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[고상철의 부동산투자 초보부터 실전까지]
4편. 부동산 불황의 시대 “교환”이 돌파구다!
2012년 부동산침체로 2013년도 큰 부동산의 상승은 없을 듯 보이는 이 시기에 자금이 부족하여 부동산 매매를 하지 못하는 경우에는 교환을 생각해 보아도 좋다. 현재 보유한 부동산도 처분 못하는 현실에선 좋은 부동산 물건이 나온다고 한들 그림의 떡일 뿐이다. 그러나 부동산교환으로 지금 갈아타면 생각지 못했던 일들이 벌어질 수도 있다.
이제는 내 소유의 부동산을 어떤 부동산으로 갈아타야 할지에 대하여 생각을 해 볼 시기가 온 것이다. 집을 팔고 땅을 사고 싶을 때 아니면 땅을 팔아 상가를 구입하자고 할 때 자금부족으로 현금매매가 안 되면 부동산을 교환해 보는 것도 아주 중요한 재테크가 될 수 있다. 매매가 안 되는 시장에서는 교환을 해서 수익성을 내든지 교환을 해서 기존의 부채를 줄이던지 하는 것이 불황에서는 살아갈 수 있는 지름길이 될 수 있다. 단, 조심해야할 부분은 반드시 있으니 그 부분은 전문가 등을 통하여 해결해야 한다.
최근 부동산 매매 거래가 없는 시점에서 부동산 교환은 소유자 甲 과 소유자 乙이 현금 거래가 안 될 경우 매매하는 방식으로 경제적인 측면에선 애물단지인 부동산을 처분하고 새로운 부동산 물건으로 갈아타는 것이 교환이다. 주의할 점은 상대 물건이 내 능력에 맞는 꼭 필요한 물건이어야 한다는 것이다. 마지못해 교환을 한다면 또 다른 애물단지로 전락하게 된다.
현 정부의 부동산규제 정책 하에서 실질적인 매매거래가 거의 자취를 감추고 중개를 업으로 하는 지역 내 중개업소들은 거의 문만 열어 두었을 뿐이지 거의 일은 하지 못하는 이른바 개점휴업인 상태이다. 매매가 안 되면 다른 방법을 찾아야 하는데 여기서의 돌파구가 교환전문 부동산이다. 위기가 곧 기회라는 말이 있듯이 난세는 영웅을 만들게 된다. 부동산 불경기 속에서 새로운 시도를 해보는 것도 새로운 나만의 무기를 만들 수 있는 좋은 기회이다.
부동산 교환시 유의할 점들은 분명이 많다. 당연히 나의 물건은 매매가격을 부풀릴 것이고 또한 다른 당사자도 물건의 가격을 올리려 할 것이다. 상대방 물건은 낮추고 내 물건은 올리면 절대로 교환은 성립되지 않는다. 일부 부동산브로커들은 부동산가격을 터무니없이 부풀려 교환을 하려는 경우도 있으니 교환시 유의하여야 한다. 상대방도 좋고 나도 좋은 방법을 중간에서 중개업자가 해야 한다. 그런 공인중개사는 꼭 있으니 잘 찾아보자.
흔히 부동산 시장에서는 좋은 부동산물건은 잘 팔리고 나쁜 부동산 물건이 교환시장에 나온다고 하지만 그런 이야기는 아주 옛날의 이야기 이다. 현실적으로 양도세 등을 절세할 수 있는 효과 때문에 교환시장에 나오는 경우도 많이 있기 때문에 꼭 물건이 나빠서 나오는 것은 아니다. 매매로 인하여 세금을 많이 낼 것 같거나 거래가 되지 않는 부동산을 처분하기 위해서 좋은 물건들도 나오니 이를 찾는 기쁨과 재미도 있다. 등기부상 실거래가격은 교환을 하게 되면 부풀린 금액이 아닌 교환이라는 매매금액으로 표기되며 또한 금액을 명시할 경우 거래당사자간에 합의에 이루어진 거래는 기준시가 기준으로 세금을 내게 되므로 절세 아닌 절세를 하게 되는 경우도 있다. 이 점을 노리고 교환을 하는 경우도 많다. 세금을 차치하더라도 처분하지 못한 부동산을 속 시원히 해결하게 된다. 이러한 경험을 하지 못한 이에게는 전혀 다가오지 않는 내용일 수 있다.
교환에서 유의할 사항은 매매가격의 공정성이다. 내 물건의 가격과 상대방물건의 가격을 적정하게 책정하여 교환하게 된다면 매도와 취득을 동시에 이루게 되며 나의 자산의 손실은 크지 않으면서 대체되는 부동산으로 애물단지 해결과 동시에 새로운 부동산으로 원하는 목적을 이룰 수 있게 된다. IMF 이후에 부동산거래가 힘든 시기에 교환이 많아진 것처럼 지금 현재의 시장도 교환으로 새로운 부동산투자를 할 수 있는 기회를 맞을 수 있을 것이다.
<펀글> 부동산교환 우리114.
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