경기도 용인에 사는 김 모씨는 지난해 여름 자신이 살던 아파트(110㎡)를 팔려고 중개업소에 내놨지만 문의전화조차 받지 못했다. 그러던 중 지인의 소개로 교환매매라는 것이 있다는 걸 알게 됐고 인터넷 교환매매 전문 사이트에 의뢰해 매물을 내놓게 됐다. 며칠 후 여러 곳 중개업소에서 연락이 왔다. 충남 당진 등 지방 토지와 맞바꾸자는 내용이 대부분이었다. 여러 곳의 제안을 검토한 김 씨는 서울 강북 지역의 한 근린상가와 교환하기로 했다. 아파트 가격이 좀 더 비싸 차액은 현금으로 받았다.

김 씨는 "매물로 내놓은지 6개월 넘도록 팔리지 않았는데 교환을 하니 두 달도 채 안돼 집을 처분할 수 있었다"며 "매달 임대료도 받을 수 있어 잘한 거래라는 생각이 든다"고 말했다.

부동산 거래가 위축되면서 교환매매의 장점이 부각되고 있다. 일반 매매에 비해 거래에 따른 과정이 단순할 뿐만 아니라 시간과 경비를 줄일 수 있다. 또 양도소득세나 취득세 등의 절세 효과도 기대할 수 있다.

이 때문에 최근 인터넷 교환매매 사이트에서는 예전보다 다양한 매물을 찾을 수 있다. 한 교환매매 사이트 관계자는 "3~4년 전에 비해 매물이 20~30% 늘어난 것 같다"며 "예전에는 주로 토지가 많았지만 최근에는 아파트를 비롯해 상가, 연립주택 등 다양한 물건들이 올라오고 있다"고 말했다.

◇가격 결정이 가장 중요…땅은 반드시 답사= 교환거래에서 가장 중요한 점은 교환 당사자들이 가지고 있는 부동산의 가격을 책정하는 일이다. 아파트와 오피스텔 등 공시가격이나 실거래가격이 공개되는 부동산 상품은 상대적으로 쉽다. 물론 같은 아파트·오피스텔이라고 해도 층과 방향 등에 따라 차이가 나긴 하지만 이는 충분히 조정이 가능한 수준이다.

교환거래 물건 중에 가장 많은 비중을 차지하는 토지는 보다 조심스럽게 가격을 평가해야 한다. 일반 매매시장에서도 토지 거래는 상당한 지식이 없다면 거래에 신중함이 필요하다. 이는 토지의 경우 용도 구분이 다양하고 이에 따라 개발 가능 유무도 달라지기 때문이다. 토지의 가치를 매기는 공식적인 가격인 공시지가도 일반적인 거래 시세와 큰 차이를 보이는 것도 매매 당사자들을 곤란하게 한다. 이 과정에서 교환매매와 관련된 사기 사건이 심심치 않게 발생한다. 개발 가능한 토지를 적당한 가격에 교환하는 것이 토지 교환매매 성공의 첫 걸음이다.

이 때문에 토지 교환매매의 가장 좋은 방법은 현장조사밖에 없다. 지역 중개업소 여러 곳을 다니며 교환대상으로 나온 땅의 가치를 교차 확인해야 한다. 해당 지자체 지적과 등에 문의를 해보는 것도 좋은 방법이다.

고준석 신한은행 청담역지점장은 "토지 거래의 가장 기본이 현장 조사"라며 "직접 가보지 않으려면 토지를 투자 대상에서 지우는 편이 낫다"고 말했다.

◇수익형 부동산은 공실률 확인이 필수= 최근 수익형 부동산이 인기를 끌면서 교환매매 시장에서도 오피스텔, 상가 등에 대한 관심도 높아지고 있다. 수익형 부동산의 경우 임대료를 꼬박꼬박 받을 수 있는 물건이 가장 좋다.

상가는 토지보다 물건 고르는 것이 쉽긴 하지만 고려해야 할 부분도 만만치 않다. 상가의 경우 같은 건물, 같은 골목에 있더라도 접근성, 유동인구에 따라 20~30%의 가격차이가 나는 탓이다. 일부 상가 소유주들은 유리하게 교환하기 위해 '유령' 영업점을 두고 장사가 잘되고 공실이 없는 것처럼 속이는 경우도 있다. 상가 교환매매에서 쉽게 찾아볼 수 있는 사기 방식이다.

오피스텔은 공시가격이 발표되고 거래 사례도 많아 가격을 확인하기 쉽다. 수익형 부동산인 오피스텔 역시 임차인을 구하기 쉬운 곳, 공실 발생 우려가 적은 곳을 찾아야 한다. 같은 건물 안에 있더라도 임대가 잘 되는 층, 향이 있으니 주의해야 한다. 저당권 등 권리관계가 복잡한 물건은 가능한 교환대상에서 배제하는 것이 좋다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "수익형 부동산의 경우 매매시장에서든지 교환시장에서든지 공실 발생이 적은 곳을 택해야 한다"며 "시간을 두고 해당 지역을 직접 관찰하는 등 여유가 필요하다"고 설명했다.

박성호 기자 junpark@sed.co.kr
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