정부가 부동산 규제지역을 대거 해제하고 분양가 상한제, 중도금대출 규제까지 대폭 풀면서 꽁꽁 얼어붙었던 시장에 숨통이 트일 전망이다. 일각에서는 ‘총부채원리금상환비율(DSR) 규제만 빼고 다 풀었다’는 평가까지 나온다. 전문가들은 이번 대책으로 수요자들의 주택 구입 진입장벽이 낮아져 인기지역을 중심으로 거래가 촉진될 것으로 예상하고 있다. 다만 금리인하 조짐이 보이지 않고, DSR과 토지거래허가제 등 규제가 여전해 매수심리가 확 살아나긴 어렵다는 의견도 나온다.

◇ 규제·분상제 지역 대부분 해제… “막혀있던 판로 뚫었다”

3일 국토교통부는 ‘2023년도 업무보고 브리핑’에서 부동산 규제를 완화하는 내용을 공개했다. 이번 정부안에는 ▲규제지역 해제(강남3구·용산 제외) ▲민간택지 분양가 상한제 적용 지역 해제(강남3구·용산 제외) ▲전매제한 완화(수도권 최대 3년, 비수도권 최대 1년) ▲분양가 상한제 주택 실거주 의무 폐지 ▲중도금대출 보증·특별공급 분양가 기준 폐지 등 굵직굵직한 정책이 포함됐다.

시장에서는 이번 대책으로 수요자들의 주택 구입 진입장벽이 대폭 완화될 것으로 예상하고 있다. 유주택자와 무주택자 모두 혜택을 볼 수 있는 조치들이 골고루 담겼기 때문이다. 지난해 정부 대책이 청약시장과 규제지역 해제에 집중됐다면, 이번에는 공급 단계부터 물량 적체를 줄이는 대책이 포함됐다는 평가다.

규제지역 해제는 유주택자에게 희소식이 될 것으로 보인다. 규제가 풀린 지역에서는 다주택자 양도세와 취득세, 종부세 중과 등 세제 부담이 대폭 완화된다. 비규제지역에서는 주택담보대출(LTV)이 최대 60%로 확대되고, 자금 조달계획서를 작성하지 않아도 된다. 1주택자나 무주택자는 70%까지 대출이 나온다. 규제지역에서는 20~50%가 적용된다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 “규제가 풀린 지역에서는 세제·대출 규제 수위가 한층 낮아져 수요자의 주택 진입장벽과 제한이 완화될 전망”이라면서 “물량 적체를 줄이는 등 수요진작에 나서는 한편 막혀있는 판로를 뚫어주는 대책이 마련됐다”고 평가했다. 그는 “인기지역을 중심으로 수요 쏠림현상이 나타날 것”이라고 덧붙였다.

전매제한과 분양가 상한제, 중도금 대출 규제 완화로 얼어붙었던 분양시장도 숨통이 트일 전망이다. 정부는 지난 11월 분양가 상한선을 9억원에서 12억원으로 높였지만, 12억원을 넘는 주택을 원하는 실수요자들의 청약 기회가 제한된다는 지적이 있었다. 인당 5억원까지만 가능한 HUG 중도금대출 보증도 청약을 막는 요인이었다.

분양시장을 옥좼던 규제가 풀리면서 수요자들의 기회가 대폭 확대될 전망이다. 당장 이달 정당계약에 나서는 ▲올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축, 4786가구 일반분양) ▲장위자이레디언트(장위4구역 재개발, 1330가구 분양) 등이 제도 개선의 혜택을 입을 전망이다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “작년 11월 기준 미분양이 5만8000가구를 돌파하는 등 기하급수적으로 늘어나자 정부가 대책을 강구한 것으로 보인다”면서 “이번 조치로 1주택자들의 갈아타기 청약이 늘어날 가능성이 있고, 무주택자들도 청약시장과 급매물 매수 등 투트랙으로 내집 마련을 노릴 것으로 보인다”고 했다.

◇ ‘시장 영향 제한적’ 주장도… “금리 높고 DSR·토지거래허가제 여전”

다만 일각에서는 높은 금리로 인한 대출 부담이 여전한 상황에서 매수심리를 되살리기에는 한계가 있다는 지적이 나온다. 정부가 다양한 대책을 통해 수요자들에게 혜택을 제공하고 있지만, 현재 3.25%인 기준금리가 내려가지 않아 자금 조달 여건이 개선되지 않고 있다는 이유에서다.

금융권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 은행의 주택담보대출 변동금리는 올해 첫 영업일인 2일 기준으로 5.27~8.12% 수준이다. 5억원을 대출받아 집을 매수할 경우 매달 상환해야하는 원리금은 367만원(30년 만기, 8% 고정금리 기준)에 달한다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “이번 대책으로 부동산 시장의 거래저해 요소들을 완화하더라도 금리가 여전히 높은 상황에서 시장상황이 크게 달라지지는 않을 것”이라면서 “특히 미국의 기준금리 상단이 불확실한 지금 국내 정책의 효과는 제한적일 것”이라고 했다.

규제지역을 풀더라도 DSR 제한 등 거래를 막는 규제가 남아있어 효과가 제한적일 것이라는 예상도 나온다. 2019년 도입된 DSR은 이후 꾸준히 기준이 강화되면서 작년 7월에는 총대출액 1억원을 넘는 개인 대출자의 경우 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘을 수 없다.

연장 여부가 확정되지 않은 토지거래허가제도 관심 대상이다. 서울에서는 강남·서초구 자연녹지지역 일대, 목동 등 재건축 단지 밀집 지역, 신속통합기획 재개발 후보지 및 예정지 등이 허가제로 묶여있다. 목동 일대는 오는 4월 26일, 삼성·청담·대치·잠실은 올해 6월 22일 만료를 앞두고 있으며, 연장 여부는 아직 확정되지 않았다. 강남·서초 자연녹지지역 만료일은 2024년 5월 30일이다.

윤지해 부동산R114 리서치팀 팀장은 “DSR은 정부가 미래소득을 반영하거나 장기 모기지를 늘리는 방안을 추진하고 있어 연간 원리금 상환금액이 줄어들 여지가 있다”면서 “다만 토지거래허가제는 투기수요를 제한하기 위해 필요한 조치이므로, 국소적으로라도 규제지역을 유지할 것으로 보인다”고 했다.