지난 5년 동안 약 30회에 걸쳐 부동산활성화 대책이 나왔지만, 어느 것 하나 성공한 게 없다. 이런 형편을 일컬어 ‘백약이 무효’라고 하던가.

그러나 이런 대책마저 없고, 전세가 오르지 않았다면 부동산시장은 어찌 되었을까?

중개업소를 찾아 ‘집 한 채 사볼까 하고 들렸습니다.’라고 말하면 사장이나 실장은 벌떡 일어난다. ‘집 전세 놓겠습니다.’라고 말해도 마찬가지다.

‘집 좀 팔아 주세요.’라고 말해 보시라. 고개도 들지 않을 것이다. 시세보다 몇 천 확 내리거나, 1억쯤 내려 급히 팔겠다고 하면 어떨까?

값 많이 내려 급히 파는 매물, 15~20평 매물과 2-3억 선에서 움직이는 주택은 여러 가지 부동산 대책과 취득세 감면혜택으로 인해 거의 없어졌다.

큰 집을 살 사람들은 거두절미하고 값이 더 내리기를 기다리고 있으리라. 그러나 언제까지 기다려야 할지 조바심이 크시겠지. 지금 사는 게 맞느냐는 질문이 늘어가고 있음이 이를 증명하고 있다.

그렇다면 지금 5억짜리 아파트가 4억이나 3억5000만원으로 떨어지면 바로 계약할까? 그땐 2억이나 2억5000만원으로 떨어지기를 또 기다릴 것이고, 그게 사람의 욕심이다.

어찌어찌해서 5억짜리 급매물을 4억에 샀다고 가정해보자. 계약서 도장 찍고 돌아서면 다시 5~6억으로 올라주기를 기대할 것이고, 그 또한 사람의 욕심이리라.

취득세 영구인하, 지방세는 뭘로 매꾸나?

취득세 영구인하 문제가 뜨겁게 달아오르고 있다. 설사 된다 해도 서민들 주머니 사정에 보탬이 될지언정 그게 부동산시장을 살려주는 보약은 되지 않을 것이다. 부족한 지방세는 무슨 돈으로 보충할까.

부족한 세수도 국민들이 감당해야 할 것이므로 한 집에 사는 시누이가 올케 화장품 훔쳐 쓰는 셈이다.

부동산시장을 벌떡 일어나게 할 보약은 따로 있다. 필자는 오래 전부터 공급축소를 외쳐댔다. 그런데 국토부에서 앞으로 4년간 18만 가구의 공급을 줄이기로 계획을 바꿨다고 한다.

아직도 내 집 마련 문턱에서 계산기를 두드리는 분들은 실망할지 모르겠지만, 시장의 원리는 원리대로 따라가는 게 옳다고 본다.

특히 미분양이 많은 파주. 김포. 고양. 화성. 용인. 청라. 영종. 천안 등 지역은 공급축소는 물론, 기존 미분양을 임대주택으로 돌리는 방법을 적극 검토해야 할 것이다.

그렇지 않고는 미분양과 입주불가능 아파트가 두고두고 시장의 발목을 잡을 것이다.

앞으로 우리나라의 부동산시장을 바라보는 시각은 전문가들 입장에서도 긍정과 부정이 반반이고, 투자자들과 실수요자들 입장은 대부분 부정이다.

돈은 많이 풀렸지만 워낙 경제사정이 어려워 언제 좋아질 것이라고 딱히 말하기도 어려운 시기다. 이럴 때 부동산 재테크는 어떤 방법으로 해야 할까? 몇 가지 답을 참고 하시라.

◇ 다주택자

다주택자로서 영양가 없는 주택으로 인해 가계부채가 쌓이거든 크게 손해를 보더라도 팔아야 한다. 이미 고름이 생긴 환부를 도려내지 않으면 그게 야금야금 내 심장에 파고들기 때문이다. 미련 때문에 고무신 바꿔 신은 옛사랑을 기다리는 일은 백해무익일 것이다.

◇ 1주택자와 가계부채

요즘 가계부채 없이 1주택 잘 보유하는 사람이나, 4-5억짜리 전셋집에 사는 사람들은 신간 편한 사람들이다. 그러나 주택 한 채로 인해 가계부채 이자로 고생하는 사람들이 엄청 많다.

필자는 집 팔아 빚 갚으라는 권고는 하지 않는다. 집 팔아 빚 갚고 나면 어차피 월세로 살아야 할 것이 아닌가. 그 월세나 그 이자나 피장파장이다. 지키는데 까지 지키는 게 옳다고 본다.

3개월 장마에도 볕드는 날은 늘 있다. 취득세 인하대책 나오고, 수도권에 신규분양 공급 축소되면 매수인들의 발길이 바빠 질 것이므로 싸움에 이기려면 느긋하게 기다리는 게 상책일 것이다.

그러나 이미 깡통이 됐고, 더 이상 이자부담이 어려울 때는 과감하게 포기하는 결단도 필요하리라.

◇ 전세입자

앞으로 집값이 다소라도 오르면 별 문제가 없겠지만, 침체기가 계속되거나 값이 조금만 내리게 되면 세입자가 먼저 타격을 받게 된다.

이사 가기 싫다고 전세금 조금씩 올려주다 보니 대출과 전세금이 거의 집값과 맞먹는 집들이 부지기수다. 임대인의 형편이 어려워 경매라도 붙이게 되면 어찌 될까? 손해가 클 때에는 이런 집을 사는 일도 고려해 볼 일이다.

◇내 집 마련 수요자

값 내린 일반주택지에서 고르는 게 옳다. 학군과 교통이 다 준비돼 있기 때문이다. 그러나 자신의 직장이나 생활권이 외곽지역이고, 불편함이 없다면 할인 폭이 큰 미분양을 고르는 일도 재테크의 수단임을 아시라.

집과 마누라는 작아도 좋다고 했다. 그러나 살다보면 공간은 넓을수록 좋다는 사실을 느끼게 될 것이다.

◇계약해지ㆍ입주불능 대처요령

사정변경에 의해 입주가 어려울 때는 피해가 가장 적은 방법을 택하시라는 주문을 드린바 있다. 입주를 못하게 되면 건설사. 은행. 주택금융공사와 외롭게 싸워야 한다.

설사 법률사무소에 의뢰를 했더라도 신경 쓰이기는 마찬가지다. 여기서 한 가지 지혜를 얻고 가자. 싸움에서 성질이 급한 사람은 지게 된다.

급한 사람은 입주를 못하는 사람이 아니라 건설사와 은행이다. 돈이 들어오지 않으면 회사가 날아갈 판이니까, 느긋하게 기다리며 전문가의 조력을 받아 대처를 잘 해야 이길 수가 있다.

변호사도 없이 혼자만의 계산으로 대처하다가 할퀴고 뜯기고 상처 입지 마시라. 그리고 입주도 못한 처지에 빨리 해제나 해지가 되기를 원하지만, 세상일이 그렇게 마음대로 된다면 뭐가 답답하겠는가.

[펀글,중앙일보조인스랜드]

-부동산교환 우리114-