- 주택시장 활성화에 긍정적이나 세법 등 규제법안 개정에 정치권 협력 있어야 효과 볼 것 -

1. 서론

많은 기대를 모았던 박근혜 정부의 ｢서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책｣이 4월 1일 발표되었다. ‘양도세면제’와 ‘생애 최초 주택구입자에 대한 지원확대’를 골자로 담고 있는 이번 대책은 보편적 주거복지 달성을 위한 박 대통령의 공약 이행방안과 주택거래 정상화를 위한 부동산 세제 완화 등의 방안이 총망라돼 당초 예상보다 시장파급 효과가 클 것으로 전망된다. 대책 전반의 흐름에서 금년 경제성장률 전망치가 2.3%로 떨어짐에 따라 경제회복과 일자리 창출을 위해서라도 부동산 경기 부양이 불가피하고, 주택거래위축으로 인한 서민들의 전세난 해소가 시급하다는 시장의 목소리가 반영된 것으로 보인다.

대책의 기본적인 골격은 시장침체의 원인인 수급불균형을 완화하여 매매거래를 활성화하고, 매매시장과 전세시장의 동반안정을 유도하는 한편 주택가격 상승기의 ‘수요억제-대량공급 체제’를 버리고 공급물량은 축소·조정하는 한편 실수요와 건전한 투자수요는 진작(振作)한다는 것이다. 이를 위해 실수요자 등에 대한 취득세 및 양도소득세의 한시적 감면조치 등과 병행하여 시장에 대한 과도한 정부 개입·규제를 완화하고, 세제·금융지원을 통해 주택시장의 조기회복을 달성한다는 것이다. 이밖에 주택시장 침체로 어려움을 겪고 있는 하우스 푸어, 렌트 푸어에 대한 지원 및 저소득층 등 주거 취약계층에 대한 수요자 맞춤형 주거지원서비스를 확대하는 보편적 주거복지도 함께 실현한다는 공약의 실천 방안도 담고 있다.

2. 주요대책의 내용

이번 대책 중 가장 주목되는 것은 양도소득세의 대폭 감면이다. 부동산시장 과열시기에 도입되었으나 2013년 말까지 중과가 유예되고 있는 다주택자에 대한 양도소득세 중과(세율 50∼60%)제도를 폐지하고 기본세율(6~38%)로 과세하며, 법인세법을 개정하여 법인의 부동산 양도소득에 대한 일반법인세 외 추가과세(30%) 제도를 폐지할 계획이다.

또한, 연말까지 주택 구입 시 해당 주택에 대한 양도소득세를 한시 감면하여 9억 이하 신규주택이나 미분양주택, 그리고 1세대 1주택자(일시적 2주택자 포함)가 보유한 85㎡ 이하, 9억 원 이하 기존주택을 구입하여 금년 말까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 주택에 대해 추후 양도 시 양도소득세를 전액 면제한다. 김대중 정권 시절인 1998년 5월 22일~1999년 12월 말까지 정부는 신축 주택(아파트ㆍ단독주택 등 모두 포함)을 구입하는 경우 5년간 양도소득세를 전액 감면해줬고, 2012년 9~12월엔 신축 주택 가운데 미분양 물량에 대해서만 양도소득세를 감면해줬는데 이번엔 IMF 외환위기 직후인 1998년처럼 연말까지 계약하는 모든 주택물량 가운데 위 조건에 해당하는 경우 양도소득세를 면제한다는 것이다. 김대중, 이명박 정부에서 미분양 주택에 대해서만 양도소득세 100% 감면해주었던 것과 비교한다면 매우 과감한 세제감면 혜택이 부여된다고 하겠다.

전세시장의 불안정 문제를 해결하기 위해 전세수요를 주택 구입수요로 전환시키고 젊은 층의 주택구입을 진작시키기 위해 생애 최초 주택구입자에 대한 혜택도 대폭 강화한다. 이번 대책에서는 전용면적 85㎡ 이하, 6억 원 이하 주택을 생애 최초로 구입하는 실수요자에 대해 올해 말까지 한시적으로 취득세를 면제해주고 현재 연 3.8%인 국민주택기금대출 이자도 주택규모에 따라 3.3∼3.5%로 낮춰준다.

또 국민주택기금 재원 부족으로 올해부터 시중 은행이 담당하게 된 서민 전용 ‘생애 최초 주택구입자금대출’에 대해서는 DTI와 LTV 규제를 완화하여 생애 최초 주택구입자금에 대해서는 연말까지 DTI를 은행권 자율로 적용하고, LTV도 70%로 완화한다. 이에 더하여 30년 분할상환 대출을 신설하여 젊은 층의 상환부담을 완화하고 소비자의 선택권을 확대토록 하였다. 이에 따라 올해 주택을 처음으로 구입하는 경우라면 일반 주택담보대출을 받거나, 서민 전용 ‘생애 최초 주택구입자금대출’을 받거나 모두 DTI와 LTV 규제가 완화되어 그동안 금기시되어왔던 DTI 규제가 탄력적으로 적용되게 되었다.

전세에 살다가 내 집을 마련하는 생애 최초구입자 뿐 아니라 전세에 계속 살 수밖에 없는 계층에 대한 대책도 제시하고 있다. 즉, 근로자서민주택구입·전세자금 대출에 대해서도 기금 이자를 0.3∼1%포인트가량 낮춰주고 대출요건을 완화한다는 것이다. 신혼부부 전세자금을 신설해 부부합산 일정 연소득(5000만 원 이하)의 신혼부부에게 연 3%의 금리로 1억 원의 전세자금을 대출해주고, 35세 미만 단독가구주에도 기금 대출을 시행할 방침이다. 아울러 주거복지 지원을 받지 못하는 저소득 임차가구에 대해서는 주택 바우처를 제공토록 하였다.

전세시장의 장기적 안정을 위해 다주택 보유자를 임대주택 공급자로 끌어들이는 방안으로 ‘준공공임대’가 도입된다. 준공공임대는 민간 임대사업자가 최초 임대료 수준을 시장 임대료 이하로 책정하고 10년간 장기 임대하며, 임대료 인상률(연 5% 선) 제한에 동의할 경우 취득세와 재산세, 양도소득세를 감면해주고 기금지원 등의 인센티브를 주어 민간 임대의 공공성을 강화한다는 것이다.

주택수요 확대를 위해 현재 무주택자와 소형 주택 보유자에게만 허용되는 민영주택 청약가점제 1순위 자격제한 개념을 바꿔 전용 85㎡ 초과 주택에는 청약가점제를 적용하지 않는다.

현재 아파트를 리모델링할 경우 수평으로만 면적을 넓힐 수 있어 가구 수를 늘리기가 사실상 불가능했던 ‘수직증축’ 제한도 손질해서 층수를 높이고 일반분양을 허용하여 그만큼 입주민의 분담금 부담이 줄어 분당·산본·일산 등 지은 지 20년 안팎의 1기 신도시에서 아파트 리모델링이 활성화될 것으로 보인다.

3. 발표된 대책을 보고

우선 양도소득세제의 큰 변화가 인상적이다. 그동안 논의되던 다주택자에 대한 양도소득세 중과를 철폐하고, 최초주택구입자가 금년에 집을 살 경우 양도소득세를 면제한다는 것은 주택시장에 큰 영향을 줄 것으로 예상된다. 특히 주택가격의 60% 안팎을 전세보증금으로 내고 살고 있던 많은 무주택자들이 양도소득세와 취득세감면을 얻는다면 자가구입에 나설 것으로 예상되며, 그만큼 전세시장의 수요감소로 이어져 전세시장안정에 도움을 줄 수 있을 것으로 예상된다. 또한, 다주택자에 대한 징벌적 조세로 비판을 받던 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 철폐되고, 준공공임대주택제를 도입하여 민간임대주택에 대한 공적 규제와 지원을 한다는 대책은 그동안 주택시장에서 갖가지 불이익을 받던 다주택자를 정부정책의 테두리 속에서 인정한다는 중요한 정책적 변화라 할 수 있다.

보금자리주택의 축소와 임대물량 확대 그리고 공공부문의 주택공급규모축소, 갖가지 미분양주택 해소 대책과 국회 심의과정에서 발목이 잡혀있는 분양가 상한제의 철폐가 함께 이루어진다면 민간의 주택개발사업에 촉진책으로 작용할 것으로 전망된다. 그러나 이번 대책의 골자인 세법의 개정과 세율의 인하에는 국회의 동의가 있어야 실효성을 거둘 수 있다. 분양가상한제와 법인세법의 경우도 역시 예외가 아니다. '세금'은 법률에 의거한 대로만 걷어야 한다는 조세법률주의는 우리나라 헌법 59조에 규정되어 있다. 조세법률주의가 있기에 행정부 마음대로 세금을 걷지 못하고 국회의 동의를 얻어야 하는 것이다. 만약 세법개정안이 국회를 통과하지 못하거나 시간을 끌 경우 주택시장에서의 거래가 중단되면서 시장 상황이 오히려 대책발표 이전보다 더 악화될 가능성도 없지 않다. 이러한 배경에서 국민들은 박근혜 정부의 첫 부동산 대책인 4·1대책의 차질(蹉跌)없는 실천과 이를 위한 정치권의 합의에 주목해야 할 것이다.

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