실거래가 확인할 수 없는 '부동산 교환계약'과세기준은?

◆…정의의 여신상 디케

▲실거래가 확인할 수 없는 '부동산 교환계약'…과세기준은?

부동산 교환계약을 체결하면서 교환대상 목적물에 대해 시가감정을 하지 않는 단순 교환인 때에는 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다는 법원의 판결이 나왔다.

법원은 양도소득세의 과세표준과 세액을 결정함에 있어서도 양도 또는 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가 순으로 양도가액이나 취득가액을 인정할 수 있다고 밝혔다. 

L씨는 서울 영등포구에 있는 상가를 A씨로부터 취득하면서 그 대가로 이 상가에 설정돼 있던 기존의 대출금 4억원을 승계하고, 노원구 상계동에 있는 L씨의 지하 상가의 임차권을 A씨에게 양도하기로 했다.

L씨와 A씨는 이 부동산 교환계약을 체결하면서 영등포의 부동산이나, 노원구 상계동의 상가 임차권에 대해 시가감정을 하지는 않았다.

이에 대해 과세당국은 "L씨가 영등포의 상가를 취득할 당시 실질적으로 부담한 가액이 기존의 대출금 4억원과 자신의 상계동 상가 임차권의 보증금 5000만원 및 상가 임차권을 B씨에게 양도할 때 권리금으로 받은 2000만원"이라고 주장하면서 "이 계약이 일반적인 매매계약에 해당하므로 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당한다"고 밝혔다. 

그러나 고법 재판부는 "양도세 산출의 기초가 되는 실지양도가액이란 거래가 교환인 경우에는 특히 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 한 후 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 통해 실지양도가액을 확인할 수 있다고 하겠지만, 단순한 교환인 경우에는 그 가액을 확인할 수 없다"는 대법원 판례를 제시했다.

재판부는 이어 "L씨와 A씨의 부동산 거래에서 시가감정 및 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차 등을 취한 바 없는 이상, 당국이 계산한 합계액이 영등포 상가에 대한 실지거래가액이라고 단정할 수 없다"고 판시했다.

재판부는 과세당국과 달리 "L씨와 A씨의 계약이 교환계약으로서 (일반) 매매계약과 달리 객관적인 거래의 증빙자료가 없고, 교환의 목적물인 영등포 상가과 상계동 상가 임차권에 관해 시가감정을 한 바 없으므로 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다"고 밝혔다.

재판부는 "L씨가 영등포 상가를 취득하던 당시에 적용할 수 있는 매매사례가액, 감정가액을 알 수 있는 자료가 없으므로 환산가액이나 기준시가로 부동산 취득가액을 계산해야 하는데, 이렇게 계산하면 L씨에게 부과할 양도소득세는 없는 것으로 판단된다"고 판시했다.

재판부는 결국 "1심 판결은 이와 결론을 달리해 부당하므로 1심 판결을 취소하고, 과세당국이 L씨에게 한 양도소득세 부과처분을 취소한다"며 L씨의 손을 들어줬다. [참고 판례 : 2015누40028]

▲"폐업 이후에는 대손세액 공제 받을 수 없어"

오직 사업자에게만 대손세액 공제 규정이 적용되며, (직권)폐업한 경우에는 사업자로 볼 수 없기 때문에 대손세액 공제를 받을 수 없다는 법원의 판결이 나왔다.

서울행정법원 행정3부(재판장 김병수 부장판사)는 최근 T사가 제기한 부가가치세 경정거부처분 취소소송에서 "T사가 부가세 감액경정청구 당시 직권폐업에 대해 이의를 제기한 바도 없고, 이후에라도 부가세 신고를 한 적도 없었던 것으로 보인다"며 T사의 청구를 기각했다.

시설물 관리용역 업무를 하는 T사는 2013년 12월 과세당국에 의해 직권으로 폐업됐다.

T사는 A사에 빌딩 관리 용역을 제공하고 부가세 과세기간인 2009년 제1기부터 2010년 제1기까지 공급가액의 총 합계액이 12억원임을 전제로 부가세를 신고했다.

그런데 T사는 당시 A사로부터 관리용역비를 지급받지 못했고, 미수용역비는 2014년 7월 시효완성으로 인해 대손금으로 확정됐다.

이에 T사는 "과세당국에게 당초 신고한 각 매출세액에서 대손금에 대한 세액을 공제해 달라"고 주장했다.  

이에 대해 행정법원 재판부는 "부가세법상 사업자는 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자로서 오직 사업자만이 대손세액 공제 규정의 적용을 받을 수 있다"고 판시했다.

재판부는 "T사가 2012년 1, 2기분과 2013년 1기분 각 부가세 확정신고 당시 매출세액 및 매입세액을 모두 0원으로 신고한 사실, 당국의 직권폐업에 대해 이의를 제기하지 않았고, 이후에라도 부가세 신고를 한 적도 없었던 사실에 비춰보면 감액청구 당시 사업자라고 볼 수 없었다"며 T사의 청구를 받아들이지 않았다. [참고 판례 : 2015구합9018]

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