부동산교환계약의 상대방(등기권리자)이 소유권이전과 채무승계를 이행하지 않는 경우

1. 매도자(등기의무자)단독으로 상대방명의로 소유권이전과 채무승계토록 할 수 있는지?

-등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하여야 함이 원칙이나 (부동산등기법제28조)

-판결에 의한 등기는 '승소한 등기권리자 또는 등기의무자'가 승소판결을 첨부하여

단독으로 신청할 수 있도록 규정하고 있습니다(등기법제29조)

즉, 등기권리자를 상대로 법원에 '소유권이전등기절차이행'을 청구하여 승소판결을 받으면

등기의무자단독으로 등기이전을 할 수 있을 것입니다.

그리고 상속인(들)은 신분을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 피상속인명의 부동산을

(상속등기를 거치지 않고)매수인등에게 등기명의를 이전할 수 있는데

질의하신 사안의 경우에는 대출채무도 함께 승계시켜야 하므로 '상속인'들이 '대출승계까지 포함하여' 소송으로 청구할 수 있는지는 의문입니다.

2. 현 상태에서 토지의 법률상 소유자는 A(사망시 상속인들)이고 상대방이 아닙니다.

다만, 상대방이 나중에 A(또는 상속인)에게 소유권이전등기불이행을 이유로 소송을 제기하면서 딴소리를 할 수도 있으므로,

등기이전서류를 법무사사무실에 보관시켰으니(즉, 이행을 제공하고) 채무승계와 등기이전을 해가라고 내용증명을 발송할 필요가 있습니다.

또한, 개인재산의 포기는 권리자의 자유이므로 소유권포기각서(공증포함)를 받아두시는 것도 좋겠습니다.

3. 기타방법으로 대출채권 및 소유권등기를 정리하는 것은 토지의 가격, 이용상태, 대출금

규모와 이자등을 감안하여 복합적으로 검토할 필요가 있을 것 같습니다.

-참고하시고 상세한 사항은 변호사나 법무사와 상의하셔서 좋은 결과 얻으시기 바랍니다-

아래의 방법이 어렵다고 생각되시면 변호사사무실을 통하여 해결하시면 됩니다.

이 경우에는 소유권이전에 대한 비용, 보유함으로써 생기는 제세금등의 비용과 대출의 이자부담등을 모두 해결해야하기 때문에 이전해주어야 하는 토지의 공정가격으로 처분하여 공탁하는 방법을 생각해야 할 것으로 사료됩니다.

우선 님이 이미 지불한 제세금 등의 비용과 이미 지불한 대출의 이자와 약 15개월의 추가되는 제세금과 대출이자를 포함하여 제3자에게 양도하고 이를 매수인에게 내용증명으로 채무인수를 고지한 후 토지에 근저당을 설정해줍니다. 이미 지불받은 대출이자와 제세금등의 비용을 착실하게 지불하셔야 님이 신용불량이 되지 않으니 주의하셔야 합니다.

이미 양도한 채권의 채권자가 설정한 근저당권으로 임의경매를 신청하면 법원에서 님의 토지가 공정가격으로 경매되어 경매비용과 채권액을 제외한 나머지 금액을 공탁하시면 모두 해결됩니다. 이런 경우 님의 토지 매수인이 이에 대하여 이의를 제기할 수 없고 대출이자의 연체로 님이 신용불량이 되는 것과 보유의 부담을 모두 해결될 것입니다.