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작성일 : 12-07-24 12:20
Q.교환계약 후 상대방이 등기이전을..
 글쓴이 : 우리114
조회 : 4,790  
Q.부동산 교환계약 후 상대방이 등기이전을 하지 않습니다

 A가 소유하던 토지 & 현금 일부와 B가 소유하던 상가 부동산을 맞교환 하는 조건이었고,
 A가 소유하던 토지에 대출이 포함되어 있었으며, 이는 B가 가져가는 조건이었습니다.

 그러나 그 당시 현금이 급했던 B는 A로부터 현금만 받아 쓰고, 대출이 포함된 토지에 대한 등기이전을 하지 않아,
 A는 교환계약 이후에도 계속 토지에 대한 대출 이자를 수개월째 납부하고 있는 상태입니다.

이럴 경우 질문입니다.

1. A가 교환계약 한 토지에 대한 등기이전과 대출을 B에게 전가해 줄 수 있는 방법이 있는지..

2. 1이 불가능할 경우 해당 토지의 소유권을 A가 다시 주장할 수 있는 방법이 있는지..

(몇 개월내 등기이전을 하지 않는다면 토지 소유권을 포기하겠다는 각서를 B로부터 받고,

공증을 받는다던지 하는 방법등으로....)

3. 이 외 기타 현 부동산 계약 건에 대해 대출 및 기타 소유권 정리등을 할 수 있는 방법이 무엇인지.

계약 당사자께서 사망하신 상태이고,  부동산 계약에 관해 문외한이라 어떻게 해야 할 지 난감하네요.

고수분들의 조언 및 정보 부탁드립니다.


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답 1. 참고하시기 바랍니다.

부동산교환계약의 상대방(등기권리자)이 소유권이전과 채무승계를 이행하지 않는 경우

1. 매도자(등기의무자)단독으로 상대방명의로 소유권이전과 채무승계토록 할 수 있는지?

-등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하여야 함이 원칙이나 (부동산등기법제28조)

-판결에 의한 등기는 '승소한 등기권리자 또는 등기의무자'가 승소판결을 첨부하여

단독으로 신청할 수 있도록 규정하고 있습니다(등기법제29조)

즉, 등기권리자를 상대로 법원에 '소유권이전등기절차이행'을 청구하여 승소판결을 받으면

등기의무자단독으로 등기이전을 할 수 있을 것입니다.

그리고 상속인(들)은 신분을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 피상속인명의 부동산을

(상속등기를 거치지 않고)매수인등에게 등기명의를 이전할 수 있는데

질의하신 사안의 경우에는 대출채무도 함께 승계시켜야 하므로 '상속인'들이 '대출승계까지 포함하여' 소송으로 청구할 수 있는지는 의문입니다.

2. 현 상태에서 토지의 법률상 소유자는 A(사망시 상속인들)이고 상대방이 아닙니다.

다만, 상대방이 나중에 A(또는 상속인)에게 소유권이전등기불이행을 이유로 소송을 제기하면서 딴소리를 할 수도 있으므로,

등기이전서류를 법무사사무실에 보관시켰으니(즉, 이행을 제공하고) 채무승계와 등기이전을 해가라고 내용증명을 발송할 필요가 있습니다.

또한, 개인재산의 포기는 권리자의 자유이므로 소유권포기각서(공증포함)를 받아두시는 것도 좋겠습니다.


3.
기타방법으로 대출채권 및 소유권등기를 정리하는 것은 토지의 가격, 이용상태, 대출금

규모와 이자등을 감안하여 복합적으로 검토할 필요가 있을 것 같습니다.

-참고하시고 상세한 사항은 변호사나 법무사와 상의하셔서 좋은 결과 얻으시기 바랍니다-

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답 2: 어렵다면 어렵고, 쉽다면 쉬운방법으로 해결하세요

아래의 방법이 어렵다고 생각되시면 변호사사무실을 통하여 해결하시면 됩니다.

이 경우에는 소유권이전에 대한 비용, 보유함으로써 생기는 제세금등의 비용과 대출의 이자부담등을 모두 해결해야하기 때문에 이전해주어야 하는 토지의 공정가격으로 처분하여 공탁하는 방법을 생각해야 할 것으로 사료됩니다.

우선 님이 이미 지불한 제세금 등의 비용과 이미 지불한 대출의 이자와 약 15개월의 추가되는 제세금과 대출이자를 포함하여 제3자에게 양도하고 이를 매수인에게 내용증명으로 채무인수를 고지한 후 토지에 근저당을 설정해줍니다. 이미 지불받은 대출이자와 제세금등의 비용을 착실하게 지불하셔야 님이 신용불량이 되지 않으니 주의하셔야 합니다.

이미 양도한 채권의 채권자가 설정한 근저당권으로 임의경매를 신청하면 법원에서 님의 토지가 공정가격으로 경매되어 경매비용과 채권액을 제외한 나머지 금액을 공탁하시면 모두 해결됩니다. 이런 경우 님의 토지 매수인이 이에 대하여 이의를 제기할 수 없고 대출이자의 연체로 님이 신용불량이 되는 것과 보유의 부담을 모두 해결될 것입니다.

 


 
   
 

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